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Il blog di Franco Breglia

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  • IN EUROPA MERCATO IMMOBILIARE ANCORA IN SALUTE, AD ECCEZIONE DELLA GRAN BRETAGNA. ITALIA SEMPRE LENTA, MA MILANO É UN’ECCELLENZA

    Solamente nell’area milanese il mercato immobiliare ha un andamento positivo e allineato alle migliori piazze del continente. Nel resto del Paese il mercato arranca soprattutto a causa della scarsa qualità dell’offerta.

    É stato presentato nei giorni scorsi, al 27° Forum organizzato da Scenari Immobiliari a Santa Margherita Ligure, l’European Outlook 2020 intitolato, quest’anno, “Europa in rosa, Italia in rosso”.

    Il rallentamento dell’economia europea sta influenzando l’andamento del mercato immobiliare di tutti i principali Paesi della UE. Già alla fine del primo trimestre di quest’anno si registravano importanti discese sul fronte delle transazioni e degli investimenti internazionali che confermavano le previsioni formulate a fine 2018. Fra l’altro, il 2018 è stato un anno record in termini di transazioni immobiliari e dunque il paragone su base annua accentua ancora di più la frenata registrata durante i primi sei mesi di quest’anno.

    Nonostante il confronto negativo con il 2018, il 2019, al termine del primo semestre, conferma di essere comunque in ottima salute con gli indicatori dei mercati dei principali Paesi tutti ampiamente positivi. Infatti, già nel confronto fra il primo e il secondo trimestre di quest’anno si registrano incrementi importanti sul fronte sia delle transazioni in generale che sugli investimenti.

    Dal punto di vista degli investitori, la capitale più interessante dove investire è Parigi. La capitale francese ha nettamente sorpassato Londra dove gli investimenti in generale sono calati del 39% rispetto al primo semestre 2018. Nonostante il buon andamento soprattutto del mercato del lavoro, pur in previsione di un appiattimento dell’economia britannica, le incertezze legate a Brexit dominano le decisioni degli investitori, sia locali che internazionali.

    Un comparto che rimane molto positivo, seppur registrando una leggera frenata nel primo semestre di quest’anno (meno 4%), è il residenziale in tutti i suoi asset alternativi (multifamily, senior housing, student housing, coliving e social housing) che negli ultimi tre anni hanno attirato sempre più investitori. Solo nel segmento delle residenze per studenti, in questi ultimi dieci anni in Europa gli investitori sono passati da meno di un miliardo di euro ai quasi dieci miliardi di fine 2018. Per il 2020 la stima è che saranno almeno dodici i miliardi investiti.

    Nel comparto residenziale europeo già durante il 2018 gli investimenti effettuati da investitori istituzionali avevano registrato un aumento record del 40% rispetto al 2017 con oltre 56 miliardi di euro. Per i prossimi anni la tendenza allo sviluppo è confermata anche grazie alla crescita demografica, l’aumento della popolazione studentesca e delle aspettative di vita dei cittadini europei.

    Il mercato della casa registra anche nel 2019 prezzi in crescita in tutti i Paesi europei, ad eccezione dell’Italia, e i Paesi che stanno maggiormente attirando l’interesse degli investitori sono, in ordine di importanza: Francia, Spagna, Germania, Regno Unito, Austria e Olanda.

    La buona salute del mercato residenziale europeo è testimoniata dalla crescita dei valori cominciata un paio di anni fa e che viene guardata anche con timore, come ad esempio in Germania, dove effettivamente le famiglie tedesche si stanno sempre più indirizzando verso la proprietà immobiliare. La crescita di compravendite e prezzi in Germania ha varie cause, principalmente, come un po' dappertutto, i bassissimi tassi di interesse sui mutui e l’offerta di nuove abitazioni a prezzi abbordabili al di fuori delle zone centrali.

    Il mercato immobiliare italiano non riesce a stare al passo con il ritmo di crescita degli altri Paesi europei. Solo nell’area milanese il mercato immobiliare ha un andamento positivo e allineato alle migliori piazze del continente. Nel resto del Paese esiste un deep market dove il movimento del mercato è sui livelli degli anni di crisi (con piccoli spunti di crescita) e le quotazioni sono in calo costante.

    Emergono in modo evidente gli effetti del crollo delle nuove edificazioni e delle ristrutturazioni integrali (mentre vanno bene i micro interventi, a scala di appartamento). Mentre a Milano le case nuove offerte in vendita sono circa il 15% del totale, a Roma meno del 5. A Bologna, Napoli, Bari e tanti altri capoluoghi il prodotto nuovo è pressoché inesistente. Mancano non solo le case, ma anche i prodotti innovativi che oggi la domanda richiede, quali microliving, appartamenti adatti alla locazione. L’offerta è composta da prodotto usato in cattive condizioni e la domanda preferisce non comprare. Nasce così il “paradosso italiano”, con un milione di famiglie come potenziali acquirenti e con tassi di interesse ai minimi storici. Ma si compra poco e il numero di mutui erogati è in calo.

    Nonostante questo, aumentano i volumi transati e il fatturato, anche se stentano a rialzarsi le quotazioni. In questa fase l’offerta non si adatta alle richieste di ecosostenibilità ed efficientamento dettate dalla sharing economy, andando ad influire su tutti i comparti dell’immobiliare.

    Anche il comparto delle locazioni gioca una partita importante su questo campo, specialmente sui versanti delle residenze universitarie in località di minore spicco, trainando anche il settore dell’edilizia.

    Dopo il calo degli investimenti immobiliari istituzionali italiani ed esteri nel 2018, dovuto ad una contrazione fisiologica rispetto ad un anno boom come il 2017 e al drastico calo del prodotto di qualità sul mercato, si stima una ripresa per il 2019, con un più 8%, arrivando a 8,4 miliardi di euro.

    Nel settore residenziale italiano continua la crescita degli acquisti, 670mila compravendite nel 2019, più 9,8% rispetto al 2018, e 700mila nel 2020, con un più 4,5% rispetto al 2019. Le quotazioni rimangono stabili nell’anno in corso, ma con cali ancora nelle periferie e nei semicentri meno attrattivi dei capoluoghi italiani.

    Solo nel 2020 si aspetta una lieve ripresa delle quotazioni attorno all’1%. Questa è una media tra il prodotto nuovo che cresce di circa il 2% e l’usato dove prevale ancora il segno negativo.

    La domanda immobiliare, anche se in progressivo aumento, è per il 60% caratterizzata dal “miglioramento abitativo”, per un 20% da necessità o passaggio dalla locazione. Mentre per quasi il 20% è determinata da investimento, per sé o per i figli.

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