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RECUPERO SEMINTERRATI: COSA C’E’ DA SAPERE
Durante lo scorso 2017, in Lombardia la Legge Regionale n. 7 del 10 marzo, ha introdotto la possibilità, per gli edifici già esistenti, di recupero dei vani e locali seminterrati ad uso residenziale terziario o commerciale.
L’obiettivo è quello di “incentivare la rigenerazione urbana, contenere il consumo di suolo, favorire l’installazione di impianti tecnologici per il contenimento dei consumi energetici”.
Vediamo da vicino alcuni dettagli.
Cosa vuol dire esattamente “seminterrato”?
La Legge regionale definisce seminterrati “i vani e locali situati su un piano con il pavimento che si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio ed il soffitto che si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio”.
Va da sé che un ambiente completamente al di sotto del piano stradale, invece, è escluso dalla possibilità di recupero a fini abitativi perché a tutti gli effetti “interrato” e, dunque, senza possibilità di sbocchi diretti, né finestre verso l’esterno.
Fatta questa distinzione, vediamo quali sono le verifiche preliminari per capire quali adeguamenti è necessario effettuare per rendere un seminterrato abitabile.
Se da un lato questa legge offre nuove opportunità abitative (pensiamo alla trasformazione in loft, in palestra, sala giochi, sala relax ecc. di quello che prima poteva essere solo un laboratorio accatastato come C3), dall’altro si può andare incontro a rischi e pericoli non trascurabili che è sempre meglio affrontare per tempo.
In prima battuta è necessario capire con l’aiuto di un professionista, recandosi presso l’Ufficio Tecnico del Comune, se sono presenti tutti i requisiti necessari e il tipo di pratiche edilizie richieste.
Dopo aver verificato che il nostro seminterrato sia in possesso dei requisiti previsti per l’abitabilità (altezza, illuminazione, areazione naturale) sono da tenere in conto alcuni importantissimi temi, primo fra tutti il rischio idrogeologico.
Purtroppo esistono molte aree soggette a questo rischio e, soprattutto se si sta ad un livello più basso di quello stradale, è opportuno far eseguire un’attenta analisi – caso per caso – delle caratteristiche idriche e geologiche della zona in cui è collocato l’immobile.
Un secondo tema fondamentale è quello della salubrità dei locali e comfort ambientale.
Quando c’è vicinanza con il terreno aumenta fortemente il livello di umidità. Per questo per trasformare in abitazione un seminterrato sarà necessario mettere in atto una serie di accorgimenti strutturali.
Indispensabile, ad esempio, la realizzazione di un vespaio controterra qualora non fosse presente, di un adeguato isolamento, di una buona impermeabilizzazione dei muri per evitare infiltrazioni e muffa.
Un altro tema è quello legato agli impianti: molto probabilmente, a prescindere dalla destinazione d’uso, sarà necessario realizzare un impianto di ventilazione meccanica e uno di riscaldamento; ovviamente gli impianti (elettrico, idrico e sanitario) dovranno essere certificati; così come deve essere regolamentare lo scarico delle acque nere.
Passando all’illuminazione è importante ricordare che solo i seminterrati che superano la quota del terreno di almeno 1 metro con la superficie finestrata possono essere trasformati in locale abitabili.
I seminterrati possono avere finestre alte o ricevere luce dai lucernari: a seconda della situazione e della destinazione dei locali, con il supporto di un progettista è possibile individuare un buon impianto di illuminazione che risulti il più naturale possibile.
Dall’esito di questi studi tecnici “preliminari” dipenderà la possibilità di trasformazione del nostro seminterrato.
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