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• UNA NUOVA STELLA EUROPEA

  Milano tra le grandi nella “Champions League” immobiliare

  15/04/2019 Autore: Franco Breglia

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  Presentato nei giorni scorsi, a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con Risanamento Spa, il Rapporto 2019 sul mercato immobiliare di Milano. Titolo dello studio: A STAR IS BORN; sottotitolo: Milano guarda oltre, ambizioni di una città.

  Il capoluogo lombardo consolida il suo primato a livello nazionale ed è sempre in competizione con le grandi città europee, ma, proprio come scritto nel suo DNA, è sempre in evoluzione, alla ricerca di nuovi modi per sfruttare energie e opportunità ancora poco valorizzate come, ad esempio, le diverse aree semicentrali, periferiche o periurbane da riqualificare e rigenerare.

  E’ chiaro che le sfide del nuovo secolo si giocano tra grandi città più che tra nazioni; cultura, integrazione, inclusione, sostenibilità, sviluppo economico e sociale, tecnologia, innovazione, e rigenerazione urbana sono le aree tematiche di competizione internazionale delle grandi realtà metropolitane.

  Milano è l'unico nostro "campione" nazionale capace di giocare in questa specifica "Champions League".

  Milano è attualmente una delle città più influenti a livello europeo e globale. Secondo il rapporto GaWC 2018-Globalization and World Cities Research network (realizzato dall'università Loughborough di Londra) il capoluogo lombardo mantiene la definizione di città alpha, posizionandosi al decimo posto su scala planetaria e terzo in Europa, preceduta nel continente, solo da Londra (alpha++) e da Parigi (alpha+). Nel confronto internazionale, Milano dimostra un graduale potenziamento della sua influenza globale: dal 2012, la metropoli meneghina ha conquistato progressivamente maggior prestigio fino a raggiungere il primo posto tra le città alpha (escluse le alpha plus) davanti ai motori europei di Francoforte, Berlino, Monaco di Baviera, Bruxelles, Amsterdam, Barcellona e Madrid.

  Il rapporto GaWC, aggiornato con scadenza biennale, è uno dei principali indici internazionalmente riconosciuti per misurare e definire il livello dell'influenza globale e della capacità competitiva dei grandi conglomerati urbani del pianeta.

  Anche in riferimento all'economia generata dagli investimenti immobiliari, l'area milanese compete con le principali realtà europee comparabili per tradizione e vocazione.

  Il confronto competitivo con le grandi realtà metropolitane europee dimostra che il futuro di Milano risiede nella capacità di attivare virtuose politiche di sviluppo urbano e di rigenerazione dei territori a differenti scale, quale motore di fondamentali economici e delle politiche di inclusione sociale.

  Il Rapporto di Scenari Immobiliari dedica un capitolo di dettaglio sul mercato immobiliare residenziale.

  Nel 2018, nel comune di Milano, il numero di unità immobiliari residenziali transate è stato pari a 24.600 unità. Con una crescita del 3,8 per cento rispetto al 2017, la realtà meneghina, prosegue il recupero osservato a partire dal 2015. L'assorbimento si attesta al 90 per cento superando ampiamente i risultati pre-crisi, grazie alla riduzione della forbice tra il compravenduto e l'offerta disponibile sul mercato.

  Dal punto di vista delle quotazioni, l'andamento torna a stabilizzarsi per la prima volta anche in periferia, dove canoni e prezzi medi di vendita si collocano tuttavia ancora al di sotto dei valori del 2008. Discorso simile per il semicentro, che ha visto crescere prezzi e canoni già a partire dal 2016, mentre nelle zone centrali i valori medi hanno già ampiamente recuperato quelli conseguiti nel 2008.

  I prezzi medi di vendita per il 2018 sono stati pari a 8.650 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 5.000 euro al metro quadrato nelle zone semicentrali e 3.250 euro al metro quadrato nelle zone periferiche.

  I canoni medi si attestano a 125 euro annui al metro quadrato in periferia, 210 euro annui al metro quadrato nel semicentro e 340 euro annui al metro quadrato nelle zone centrali.

  La crescita della domanda di abitazioni nel comune di Milano e la relativa stabilità dei prezzi nel corso di tutta la crisi economica va ricondotto alla capacità dimostrata dalla città di rimanere un punto di riferimento per l'economia italiana e di aver intrapreso nel corso degli ultimi anni una politica urbanistica, volta a consentire a Milano di confrontarsi con le altre grandi metropoli internazionali. Milano ha, infatti, rappresentato un approdo sicuro per le persone in cerca di occupazione nel corso degli anni più bui della crisi economica e la ritrovata qualità urbana e vivacità culturale del capoluogo lombardo sono state in grado di mantenere alto l'appeal della città per i ceti medio-alti.

  La crescita dei canoni di locazione, in tutte le zone della città, osservata negli ultimi anni riflette una realtà complessa alla quale concorrono la ridotta capacità delle famiglie di accedere all'acquisto di una abitazione, la maggiore liquidità del mercato del lavoro e l'aumento della popolazione studentesca fuori sede, cresciuta negli ultimi anni in seguito alla maggiore internazionalizzazione degli atenei meneghini, la diffusione di un mercato ricettivo fatto di affitti molto brevi all'interno di unità residenziali.

  La ricerca di case in affitto non è però solo un'esigenza di chi non può acquistare: nella città di Milano, la progressiva internazionalizzazione e la liquidità dei contratti di lavoro spingono ogni anno un numero crescente di persone verso il ricorso a soluzioni in affitto. Si tratta di un fenomeno trasversale, diffuso a tutti i livelli della popolazione attiva e che interessa soggetti con disponibilità di reddito anche molto ampie. 

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