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  • S.O.S. CAMBIO DESTINAZIONE D’USO: COSA C’È DA SAPERE

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    Può capitare che il proprietario di un immobile, nel tempo, abbia l’esigenza di modificarne il tipo di utilizzo, ad esempio da abitazione a ufficio o viceversa. Non sempre questo è possibile, ma, nei casi in cui la legge lo consente, si parla appunto di cambio di destinazione d’uso.

    Quali sono le procedure da seguire, i tempi e i costi necessari?

    La destinazione d’uso è l’insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di un certo edificio o immobile e può essere di tre tipi: residenziale, commerciale o industriale.

    Per passare da una tipologia di destinazione ad un’altra, sono necessarie alcune autorizzazioni da parte dell’amministrazione locale. Innanzitutto, prima di avviare le procedure del caso, sarà necessario verificare la conformità del cambio rispetto al Piano Regolatore Generale (PRG) e appurare che, nell’area interessata, sia consentita effettivamente la possibilità di un cambio di destinazione.

    Può darsi l’evenienza che il Comune di nostro interesse non abbia un PRG oppure che questo si trovi in una fase transitoria a seguito di modifiche: in questo caso bisognerà recarsi direttamente presso l’ufficio tecnico dello stesso Comune.

    Inoltre, qualora l’immobile si trovasse all’interno di un condominio, sempre in prima battuta sarà necessario verificare che il regolamento condominiale non contenga divieti o particolari clausole che limitano i cambi di destinazione d’uso: in tal caso si renderà necessaria un’autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.

    Una volta verificata la possibilità di procedere, il secondo step sarà quello di chiarire se il cambio di destinazione d’uso comporti o meno modifiche strutturali.

    Cambio di destinazione senza modifiche strutturali (senza opere): è il caso in cui non vengono svolte importanti opere di ristrutturazione edilizia che incidono su volume, forma dell’immobile o distribuzione degli spazi interni. In questo caso può essere sufficiente presentare – a seconda del Comune - una DIA (Denuncia di Inizio Attività) oppure una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). L’importante è che non si realizzi un mutamento urbanistico-edilizio e che non si sconvolga l’assetto dell’area in cui è ricaduto l’intervento edilizio. Ogni singola Regione individua e indica quali ipotesi di mutamento di destinazione d’uso debbano essere assoggettate a concessione edilizia e quali a DIA.

    Cambio di destinazione con modifiche strutturali (con opere): è il caso in cui si prevede di eseguire lavori di ristrutturazione con modifiche strutturali o distributive dell’immobile. In questo caso è necessario richiedere un Permesso di Costruire.

    Quindi si dovrà consegnare la pratica edilizia presso l’Ufficio competente del Comune. Si tratta di un’operazione che può essere eseguita solo da un professionista (ingegnere, architetto, geometra, iscritto al proprio Albo), che garantisca la correttezza delle verifiche da effettuare e la completezza della documentazione da presentare, oltre che provvedere alla sottoscrizione della pratica assieme alla Proprietà.

    Il terzo step prevede l’aggiornamento della documentazione catastale relativo all’immobile, che comporta la presentazione di una pratica DOCFA (acronimo di Documenti Catasto Fabbricati): si tratta di un software di compilazione digitale che permette di inviare le pratiche direttamente all’Agenzia delle Entrate e agli Uffici Territoriali di competenza. In questo caso, la presentazione della pratica può essere effettuata esclusivamente da un professionista accreditato.

    In quanto tempo vengono evase le pratiche?

    I tempi per ottenere un cambio di destinazione d’uso possono variare in rapporto al tipo di pratica da presentare: saranno più brevi per le pratiche senza opere, di fatto delle comunicazioni che non richiedono l’attesa di un’autorizzazione, più lunghi viceversa per pratiche con opere, che essendo considerate delle ristrutturazioni vere e proprie richiedono un adeguato tempo di risposta da parte del Comune.

    In linea generale, eseguite le indagini preliminari, saranno sufficienti pochi giorni al professionista incaricato per predisporre i rilievi, i disegni e la pratica. In circa 7/10 giorni lavorativi generalmente si riesce a portare il tutto all’ufficio del protocollo e presentare la pratica catastale.

    I tempi di risposta variano da comune a comune, ma possono raggiungere i 30 e i 45 giorni, fino ad allungarsi ulteriormente nei casi in cui, completati i lavori, si rendesse necessario fare richiesta del Certificato di Agibilità, sempre presso i competenti uffici del Comune.

    Quanto costa il cambio di destinazione d’uso? 

    I costi da sostenere sono:

    1) quelli per gli eventuali interventi da eseguire all’interno dell’immobile;

    2) quelli dei professionisti: questa voce di costo varia a seconda che le pratiche necessarie siano solo urbanistiche o catastali o che comprendano l’esecuzione dei lavori (la direzione lavori);

    3) le spese di segreteria per la consegna delle pratiche presso il comune (marche da bollo);

    4) eventuali oneri di urbanizzazione (da corrispondere se il cambio comporta un incremento del cosiddetto carico urbanistico).

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