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LA VALUTAZIONE - Parte quarta
Quanto vale il mio box o il mio posto auto?
L’automobile: comodità, piacere, e tanto altro, ma anche costi, e soprattutto, spesso, fastidio quando non si riesce a trovare un posto dove parcheggiarla, e magari si è in grande ritardo ad un appuntamento oppure si ha necessità e voglia di tornare nella propria casa, in famiglia.
La soluzione è l’affitto o l’acquisto di un box o un posto auto. Ecco alcune considerazioni in merito.
Quando si fa riferimento agli immobili destinati al parcheggio delle autovetture è possibile individuare quattro tipologie: l’autorimessa, il box, il posto auto coperto e quello scoperto.
Nel primo gruppo sono comprese le strutture solitamente gestite da aziende, ad uso pubblico, privato o misto. Possono essere di vario tipo: costruzioni isolate o porzioni di edificio, interrate o completamente o parzialmente fuori terra, multipiano o a raso; autonomi o funzionali, ad esempio, ad un centro commerciale. La valutazione di beni di questo tipo richiede un livello di dettaglio che affronteremo in una prossima occasione.
Per ora concentriamo la nostra attenzione sulle altre tre tipologie. Si tratta di unità immobiliari situate al piano terra, oppure seminterrato o interrato nel caso di box e posti auto coperti, adibiti al ricovero di auto o moto. Sono catastalmente individuabili (la categoria è C6) e sono normalmente considerate tra le pertinenze di un’abitazione.
Il box può essere singolo o doppio, con dimensioni minime di circa 11 metri quadrati, fino a 24-25. La superficie indicata sulla visura catastale corrisponde normalmente a quella reale. In ogni caso, per le consistenze, valgono le regole generali: misurazione estesa al lordo delle murature perimetrali esterne (considerate per intero) o al 50%, in caso di comunione nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare.
Nel caso di posto auto coperto o scoperto, ha poco senso individuare una superficie commerciale, o distinguere tra superficie lorda, netta o utile. Ad ogni modo, nel caso sia necessaria una descrizione, la modalità di calcolo della superficie è di misurare al contorno corrispondente alla segnaletica che delimita il posto stesso, considerando al 50% lo spessore nel caso di tratti in comune con altri posti auto.
Prima dell’acquisto di un box è utile effettuare una serie di controlli, primi fra tutti, l’eventuale esistenza di infiltrazioni d’acqua e il funzionamento della serranda. Inoltre non tutti i box sono uguali, sia come dimensioni che come spazi di manovra. In alcuni casi sono inadeguati per automobili di non piccola dimensione, oppure la macchina entra ma l’entrata e l’uscita dal veicolo costituiscono operazioni decisamente poco comode, e inoltre manca lo spazio per lasciare la bicicletta o per uno scaffale dove poter sistemare una cassetta per gli attrezzi o altro.
Il valore di un box o un posto auto sale quanto ci troviamo in una zona centrale o prossima al centro, o, comunque, di pregio. Le quotazioni sono ovviamente molto influenzate dalle difficoltà o meno di trovare con facilità parcheggio in una certa zona. Il resto lo fa il meccanismo dell’offerta e della domanda: da una parte la maggiore o minore disponibilità di oggetti in vendita, dall’altra spesso l’aspetto economico o il fatto che si trova più comodo parcheggiare lungo o sopra i marciapiedi.
I prezzi dei box, per una grande città come Milano, possono superare i 90-100mila euro in centro per scendere fino a circa 20mila, sempre a corpo, nelle zone più periferiche. In provincia si possono trovare box anche sotto i 15mila euro. In generale un posto auto coperto vale circa i due terzi di un box, mentre il rapporto tra posto scoperto e box e di uno a tre.
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